2019年6月石家庄楼市报告：市场负面消息横生成交增长乏力 普通住宅15754元/平量降价升 公寓9428元/平量升价降

2019年6月消息面提要：

1、上半年政策环境的微妙变化，在6月就此落定。当月，中国银行保险监督管理委员会主席、党委书记郭树清明确表示，“当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场”。这被认为是金融决策层向房地产市场释放的年内最大力度的消极信号。受此影响，自6月中下旬开始，一些城市住房贷款利率上浮水平下降趋势即止跌回升。住房贷款政策走向对购房需求释放有着直接影响。2019年初各方预期住房贷款利率上浮水平在年内有望降至5%左右，是刺激购房需求释放的因素之一。尽管下降趋势较预期有所放缓，但当前石家庄国有银行首套住房贷款利率上浮水平已降至8%，部分城市商业银行和股份制银行有条件降至5%，相对于2018年已出现事实性回落，购房需求还本付息压力有所减轻。若想保持购房需求持续释放的定力，住房贷款利率政策仍需保持中性偏积极的状态。然而，当前住房贷款政策横生变数，势必对后市蒙上阴影。与之相比，第二套住房贷款利率依然维持高位，对购房需求并不友好，是导致上半年改善项目交易规模处于僵持状态的主要原因。

2、除住房贷款政策横生变数外，政策环境也面临其他变数。当月的陕西省西安市和5月的江苏省苏州市，均因其在国家统计局统计的全国70个大中城市房价走势中位居前列，引发房价可能过快上扬的判断，招致调控政策出台。这反映出决策层通过房价走势监控各地市场，判断各地调控政策是否需要调整或升级。部分城市未雨绸缪，对当地地价和房价进行有效管控，特别是对于土地竞拍规则进行调整，以遏制房企举牌积极性和地价上扬趋势。

3、本地方面，城市更新是当前石家庄城建的重要任务，推进做地和土地储备则是当前城建的重要保障。当月做地和土地储备动作依然频繁，2019年首批做地计划公布，尽管2018年首批做地计划完成情况差强人意，但连续两年在做地和土地储备上保持积极姿态，有利于政府部门厘清土地储备流程，将其与招拍挂环节相衔接，并逐步掌握一级开发主导权，并使政府部门实质性掌握部分土地储备。其中，包括城中村在内的棚户区拆迁改造既是城市更新的题中之意，也是做地和土地储备的重要组成部分。棚户区改造的新政策落地，其指向性不言而喻：下调棚户区项目住宅用地容积率，降低开发强度，鼓励异地集中安置，鼓励拆迁户选择货币补偿或异地集中安置，调整棚户区项目土地出让收入分成比例以鼓励辖区政府积极参与拆迁改造。然而，现实难题依然未能解决，新政策能否顺利落地、取得实效仍待观察。

2019年6月土地市场提要：

1、石家庄土地市场正呈现出“虚火旺盛”的状态，而此前供地集中的问题正在商品房市场的供应端显现出来。展望下半年，在供应端将崭露头角的片区包括正定新区的奥体中心、园博园和职教园区三个片区，栾城区的装备制造基地、通航基地和栾城核心区三个片区。除正定新区奥体中心和职教园区两个片区内可售项目数量较多外，其他片区下半年应可形成最多三个项目同场竞技的状态。然而，即便是片区内项目数量不多，但远离中心城区，配套相对较差的现状，依然会让中心城区内外溢而出的购房需求望而却步。加之当前被投资意愿和避险情绪裹挟的自住需求，也对购置房产慎之又慎，上述片区几乎可以肯定，将面临极其激烈的价格竞争。上溯源头，供地端的影响不容忽视。因此，当前直接掌握的供地资源相对较少，鹿泉区供地又在短期内面临较大限制的现实，导致供地端改变这种局面难度较大。

2、土地市场“虚火旺盛”还体现在土地价格上。当月正定县有两宗住宅用地流拍，因竞价房企报价低于政府部门设定底价。这反映出在地价预期上，房企和政府部门已出现分歧。上一次出现类似情况，还是在土地市场“阴风劲吹”的2018年下半年。然而，即便如此，位于火车站东广场的商服用地依然被隆基泰和通过竞价竞得，成交楼面价4871元/平方米，远高于上半年全市和中心城区内商服用地成交楼面价的平均水平。这难免给市场以不同信号。此外，荣盛、佳兆业和润江通过勾兑方式，在正定县和新华区分别竞得房地产开发用地，拓展了其土地储备规模。

3、不过，土地市场的“虚火旺盛”是否能持续至下半年仍待观察。一方面，政策环境已发生微妙变化，除热点城市现行调控政策有所收紧，决策层通过房价走势示警热点城市已成事实，这对于包括石家庄在内的省会及以上级别城市而言，形成较大压力。另一方面，决策层对于房企融资拿地的限制更加明确，不利于房企在土地市场上的持续表现。此外，6月的石家庄市场交易规模出现一定波动，购房需求热情大不如前，去化效率有所放缓，亦不利于房企对短期市场走势的判断。上述因素共同作用，已对下半年土地市场形成短期利空作用。一旦政府部门因上半年地价走势对下半年土地市场形成相反预判，两者分歧状态可能导致流拍现象持续出现。

2019年6月商品房市场提要：

1、6月是房企和项目冲刺2019年销售和回款任务的最后一个月。由于上半年的政策环境呈现微妙变化，政策调整如同“过山车”，房企和项目的市场预期也多次调整；加之下半年政策预期显著分化，变数横生，将销售和回款任务寄希望于变数更大的下半年，并非上善之策。机会抓在眼前，就成为了房企面对复杂局面下的应激反应。根据易居河北研究院的统计，2019年6月有19个项目有推售动作，其中的15个项目系加推新房源，4个项目首次开盘销售。此外，一些项目采取了更为积极，甚至激进的推售政策，如与头部渠道资源合作，在渠道政策上加大力度，甚至不惜挤占营销费用以刺激成交效果。重赏之下必有勇夫，渠道销售是拉动6月成交规模保持相对高位的主要原因，但渠道销售是“猛药”，也是“毒药”。即便是在营销和推售动作如此密集，渠道政策如此“给力”的背景下，依然难掩6月普通住宅成交规模上升乏力的现状。这与一线营销人员的判断相一致。成交乏力的背后，一方面与3、至5月成交规模保持高位有一定关系，但全年累计成交规模较2018年同期升幅不大，较2018年全年也略略过半，仅三个月就将市场交易热情拖累至此，市场活力如何，令人不禁捏了一把冷汗；另一方面，则与政策环境持续释放负面消息有一定关系。从目前来看，政策环境局面不改，城市基本面局面不改，下半年成交规模维持至何等水平，需要打一个问号。

2、6月的普通住宅市场依然不改“刚需打天下”的状态，但当前首置需求已并不“纯粹”。经过2016年房价大幅上扬的洗礼，和当前居民家庭资金避险需求强劲影响，即便是再强烈的自住需求，也被投资意愿裹挟。当月石家庄普通住宅供应37.91万平方米，较5月上升3%；成交2790套，面积34.43万平方米，较5月下降13%；成交价格15754元/平方米，较5月上升2%，呈现量降价升态势。其中，全国性房企开发项目合计成交20.51万平方米，占总量的60%，较5月上升6个百分点，在市场占有率有所提升的同时，也是抢抓市场份额、冲刺销售和回款任务最为积极，甚至焦虑的一份子。当月尽管120至140平方米成交规模居首，但80至140平方米的各面积段成交规模相差不大。

3、进入7月，急速奔跑的市场进入“喘息之机”，但这种局面在8月就将结束，供应规模还将放大。其中，正定新区的奥体中心片区、职教园区片区，裕华区的东南二环外片区，栾城区的装备制造基地片区率先进入激烈争夺状态，随后将有正定新区的园博园片区，以及栾城区的通航基地片区和栾城核心区片区加入争夺。由于前述片区距中心城区距离较远，配套不完善，仍以首置和首次改善需求为主，因其对成交价格的极度敏感，将使上述片区迅速陷入到以价换量的激烈肉搏中，甚至有可能形成“踩踏”效应。

4、当月公寓市场尽管呈现出量升价降状态，但弱势状态不改，市场亮点仅集中在长安区的类住宅项目远洋新锐，借开业刺激成交的长安万达广场和成交价格极低的金荷广场等项目。当月公寓新增供应4.94万平方米，较5月上升17%；成交3.87万平方米，较5月上升15%；成交价格9428元/平方米，较6月下降3%，呈现量升价降态势。