我国楼市三季度：成交下滑，融资收紧

随着疫情逐渐得到控制，我国楼市正在平稳恢复。贝壳研究研究数据显示，二手房市场累计成交量在第三季度实现反超，同比增长4%；而新房成交量累计同比保持着1成的降幅。

58同城、安居客发布的《2020年三季度楼市总结报告》亦指出，三季度商品房前8月销售额近10万亿，增幅今年首次转正；2020年4-9月二手房市场的访问热度同比均出现上涨。

随着楼市的恢复，以及部分城市楼市出现过热的现象，房地产政策应市而变：从上半年的“救企”转向“稳市”，多地出台调控政策。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，四季度楼市出台调控的城市还将进一步增多，热点城市渐进式调控收紧的步伐还将持续。

此外，对房企而言，融资环境也在进一步从“宽松”转向“收紧”，“三道红线”的传出，更是给房企戴上了“增息”枷锁。贝壳研究院预测，融资新规将会加快房企优化财务结构的步伐。

艰难的2020年已经走过四分之三，但对房企而言，目前还只是处在难关的“前夜”。

01 二手房累计成交反超去年，市场整体降温

以贝壳研究院的数据为参考，2020年前三季度重点18城二手住宅累计成交量同比增长4%。可以看到，疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补。

经历了二、三季度的回暖，近期重点城市二手房成交量开始回落，超8成城市成交环比下滑。

回落幅度靠前的城市主要是两类，一类是在7月经历调控加码的城市，如深圳、东莞以及南京，其中深圳环比降幅逼近50%，降幅最大，东莞成交环比降幅也达42%，南京三季度成交环比下滑25%。

另一类是环渤海城市群中城市，如大连、廊坊及济南等降幅分别为33%、25%及19%。

三季度重点城市二手房实际成交量环比

在房价上，全国整体二手房房价趋于稳定，三季度二手房价格仍以上涨为主，14城环比上涨。但随着成交量的下行，重点城市均价上涨动力渐失，超7成重点城市房价涨幅收窄甚至转跌。

在新房方面，58、安居客数据显示，1-8月，全国商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%。在贝壳研究院所监测的66城中，新房市场累计成交套数同比下滑9.4%，成交面积累计同比下滑8.8%，较2季度累计降幅收窄5-6个百分点。

张波表示：“9月整体的市场表现依然可以认为是好于预期，并且今年大概率上9、10月份的表现要好于去年同期。”

但可以看到的是，市场的恢复速度已经开始放缓。一方面是因为需求在二季度强劲释放后的自然回落，另一方面，也是因为三季度调控密集出台，信贷宽松逐渐触底，市场需求收缩、预期下行致市场降温。

02 房地产政策由“救企”转向“稳市”

上半年为保经济增长，我国货币及财政政策持续发力。

宽松政策下，一方面国内经济持续向好修复，另一方面，购房贷款获得难度降低，房贷利率下行，房企拿地热情走高，一级市场热度向二、三级市场传导，导致二季度局部市场过热、房价、地价不稳。

贝壳研究院统计整理数据显示，2020年三季度（截止9月24日），全国351城整体住宅用地累计成交金额突破4万亿元，成交金额累计同比增长10%；住宅用地累计成交楼面价同比增长16.5%；成交溢价率从二季度开始稳定在15%的水平，高于2019年同期两个百分点。

下半年以来，为实现房地产市场“三稳”的目标，房地产政策应市而变：从上半年的“救企”转向“稳市”。

中央层面多次召开会议，敦促地方尤其是土地市场过热、房价上涨较快，市场预期不稳的城市，及时采取针对性措施稳市场。

地方层面紧调控 ，“一城一策”持续发力。7月以来，深圳、东莞、杭州及成都等12城约20次出台收紧政策抑制和防范市场过热。政策从供需两端同时发力，需求端的政策重点阻击投资性需求，部分自住需求也被政策延缓。

货币宽松度边际也在收紧，MLF利率连续5月未变，7-8两月M2同比增速持续回落，三季度房地产信贷环境宽松步伐放缓。房贷利率下降速度趋缓并在9月触底，房贷放款周期缩短趋势同步触底，并在9月呈现“上翘”苗头。9月监测的36城房贷平均放款周期39天，环比延长1天。

贝壳研究院预测，四季度二手房市场政策环境或进一步收紧，购房贷款利率触底后或随银行资金成本的上升而小幅走高。年底市场季节性反弹力度不强，整个四季度成交预计继续回落，重点城市价格普遍走平，调控严格城市或将下跌。

但张波认为：“调控的节奏会更倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求，房价整体上不会出现大幅波动。”

03 “三道红线”扼住房企融资渠道

“值得关注的是，房地产整体融资层面的收紧对于市场将产生更深层次的影响，一方面对于房企的规模化将形成较大挑战，同步也会影响到高负债房企的后期发展，另一方面则会进一步提高购房者二套以上的门槛，对于投资性需求将起到明显的压制作用。”张波说。

在发债上，贝壳研究院数据指出，第三季度，房企境内外债券融资发行307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%，发债规模刷了新的历史记录。截止三季度末，房企境内外发债合计约9718亿元，占比2019年全年79.5%。

下半年监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号。8月住建部与央行约谈重点房企后，再次向房企释放“降负债”信号，并下发《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》涉及资产负债率等8项指标，其中涵盖之前网络流传的“三条红线”指标项。

以房企2020年中期财务数据为准，70家百强房企中，有6家房企未踩线；24家房企一项指标超阈值；21家房企两项指标超阈值；19家房企三项指标超阈值，其中包含恒大、融创、绿地3家TOP10房企。

虽然新政还未正式颁布，但在融资数据上已有征兆。7月是今年下半年融资的高峰，而在8、9月已呈现连续下降的趋势，且下降幅度非常明显。

在“三道红线”的信号下，规模房企在调整财务结构上率先发力，在8月份房企的半年报季中，“降负债”、“促回款”成为了行业的关键词。往年“金九银十”自九月末开启，而在今年，一些房企“抢跑”促销，在8月、9月就开始推出大量的促销政策。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，“房企融资渠道可能还会受一定的限制，在今年的四季度，甚至是明年、后年，快速的去出货，回笼资金，都将是缓解债务压力和资金风险最重要的选择。”